강 병 권 변호사
<법률사무소 태광>
일상 속 다양한 관계를 맺다보면 갖가지 문제에 마주친다. 이럴 때 자신의 정당한 권리를 행사하기 위해 필요한 것이 법률지식이다. 생활 속 법률이야기는 매우 다양하다. 교통사고와 관련한 법률상식부터 돈 빌려 줄 때 유의해야 할 점이나 안전한 부동산 거래, 내 자녀 결혼과 현명한 이혼방법 등 매우 많다. 하지만 스스로 해결하기엔 법률지식이 부족하고, 직접 변호사를 찾아가기엔 조금 망설여지는 경험 누구나 있을 것이다.
동양일보는 일상생활을 살아가며 쉽게 접하고 많이 일어나는 생활 속의 법률상식을 법률사무소 태광 강병권·박진현 변호사를 통해 알기 쉽게 풀어갈 예정이다. <편집자>
1. 임대차계약 체결 전, 등기소에서 등기부 등본을 열람해서 등기부 등본 상 ‘갑구’란을 확인하고 실제 소유자인지 여부를 확인하여야 합니다. 또한 ‘갑구’에 가압류가 되어 있는지, ‘을구’에 근저당권 등이 설정되어 있는지를 확인하고, 만약 이러한 사항이 있는 경우 보증금을 충분히 회수할 수 있는지를 주택 가격과 피담보채무의 액수 등을 토대로 따져보아야 합니다. 또 임대인이 소유자가 아닌 경우에는 임대인에게 소유자의 대리권이 있는지 여부를 인감증명서 및 위임장 등을 통해 확인해야 합니다.
2. 임대기간과 관련하여, 임차인은 계약내용에 관계없이 최소 2년의 기간을 보장 받을 수 있고, 임차인이 이보다 짧은 기간을 원하여 이에 의하여 계약하고, 임차인이 이를 주장하는 경우에는 이를 유효한 것으로 보므로, 2년 이내에 이사 가야 할 사정 등이 있는 경우에는 이를 계약서 상 특약으로 기재하여야 합니다.
3. 임대인이 계약을 취소할 경우 등을 대비한 위약시의 손해배상액의 약정임대차계약서에는 임차인이 위약한 경우에는 계약금을 포기하고, 임대인이 위약한 경우에는 계약금의 2배 상당액을 지급하는 것으로 규정하므로, 특별히 손해배상액에 대해 약정하지 않은 경우라면 위 액수가 손해배상액이 됩니다.
위약금은 위와 같이 손해배상액의 예정인 경우와 실손해의 배상과 별도로 채무의 불이행에 대한 제재로서 지급하기로 하는 위약벌의 성격을 지니는 경우가 있습니다. 단순히 위약금 규정만 있는 경우 이는 손해배상액의 예정으로 추정되어 실제손해가 많이 발생하였다고 하더라도 채권자는 예정된 배상액만을 청구할 수 있습니다. 따라서 위약금의 약정이 위약벌로서의 성격을 갖기를 원한다면 계약서에 ‘계약당사자 중 일방이 본 계약을 취소하거나 위반한 경우 금○○○원을 배상하여야 한다. 이 배상은 위약벌로서 부과되는 것이다’ 라는 문구를 계약서에 넣어 위약금의 실질이 위약벌임을 명시해야 합니다. 위약벌임을 명시하면 위약금과 함께 실손해액을 입증하여 배상받을 수 있습니다.
4. 임대차 기간 동안 설치한 시설물의 처리임대차 기간 중에 설치한 부속물은 임대인의 동의 또는 임대인으로부터 사서 설치한 경우 한하여 부속물매수청구권이 인정됩니다.
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