영동대학교 교수

얼마전 유엔산하 기구에서 발간한 기술동향보고서에서는 스마트도시가 향후 10년내 미래도시를 대표하는 가장 인기있는 도시발전모델이 될 것이라고 예측한 바 있다. 복합용도가 아닌 고밀도로만 지어지거나 저렴한 주택을 제공하지 않고 대규모로 재개발되는 사례처럼 스마트성장이 잘못 이해되기도 한다.

가장 성공적인 커뮤니티는 스마트성장 원칙을 통합하는 여러가지 접근을 택함으로써 기존 지역사회에 가치를 높인다. 지역들은 그들의 투자를 극대화한다. 주민들은 생활편의시설을 가는데 걷기, 자전거, 대중교통 등 다양한 교통수단을 선택할 수 있으며, 직장은 집 가까이 위치한다.

스마트성장을 달성하는 핵심수단중의 하나가 복합적 토지이용이다. 직장근처에 거주를 장려하는 것, 커뮤니티와 건물의 복합이용을 촉진하는 제도, 개발자들이 용지를 쉽게 공급하도록 탄력적인 용도지역제의 운영, 상업가로의 복합용도 개발 등이 해당된다. 복합적 토지이용이 시대적 흐름이라는 사실은 교외 커뮤니티와 도시 근린지역의 재생에서 분명하게 나타난다. 부동산 개발업자, 지역주민, 정부기관을 포함한 이해 당사자들은 전통적인 프로젝트보다 생활, 소핑, 업무와 관련된 환경을 만들 경우 더 많은 혜택을 받을 수 있다.

복합적 토지이용이 실현된 커뮤니티의 경우 주민들이 걷기 쉽고 산책하다 가게에 들르기도 쉽게된다. 노인들 또한 복합적 토지이용의 혜택을 누릴 수 있다. 복합용도가 이루어지지 않은 커뮤니티에서 노인들은 택시나 버스, 가족의 차에 의존하여 일상생활을 영위하는 반면, 복합용도가 이루어진 커뮤니티의 노인들은 걸어서 다양한 장소에 갈 수 있어 건강하고 독립적인 삶을 살 수 있다.
스마트 성장을 위한 복합적 토지이용의 실행전략에는 어떠한 것이 있는가?

복합적 토지이용을 장려하는 종합계획과 소단위 지역계획을 채택하자. 토지용도 복합화를 실현하기 위해 개선된 용도지역제의 기법을 사용하며, 탄력적인 계획의 적용을 위한 유동지역제를 도입하라. 특정지역에 복합용도 개발을 확대하기 위한 명백한 목표를 설정하는 것은 실행에 있어 중요하다. 종합계획은 기반시설 투자결정이나 경제개발전략을 통해 복합용도 개발을 촉진하게 된다. 아울러 소단위 지역계획 수립을 통해 종합계획과 일관성을 유지하면서 실행하게 된다.

단일용도 재개발방식을 복합용도 개발로 전환하고 사용중단되거나 방치된 업무공간을 재활용하라. 단일용도 지역을 복합용도지역으로 만드는 것은 근본적으로 엄청난 기회이기도 하다. 기반시설을 보다 효율적으로 사용할 수 있으며, 투자의 가치를 높이고 더 많은 편의를 제공한다. 공항, 군사기지, 병원, 공장 등 크고 낡은 시설물들이 다양한 용도의 중심지로 바뀌고 있다. 많은 사례들이 보행자 친화적인 주거지, 상점, 상가시설이 있는 복합용도 지구 등으로 재탄생하고 있다.

저층부 상업시설과 상층부 주거시설 개발시 인센티브를 제공해 보자. 커뮤니티에서 주거와 상업시설이 서로 근접하여 개발되는 복합적 토지이용의 장점은 많이 알려져 있다. 지역상인들에게 더 많은 판매기회를 주며, 주민들에게 편의를, 소매업종사자에게 가까운 주거를 제공하기 때문에 매력적인 것이다. 토지이용을 다양한 수직적, 수평적으로 조합해야 한다. 일부 도시에서는 도심에서 1층은 상점, 2-3층은 사무실, 그 이상 층은 주거로 개발하는 것을 장려하고 있다. 수직적 개발은 용도지역제에 추가용도를 허용하고 복합용도개발시 밀도보너스를 제공하고 있다.

주거지역에 근린생활시설을 적극 배치해 보자. 주거지역의 보도권내에서 편리하게 쇼핑할 수 있는 대안을 찾아가야 한다. 이러한 배치방식은 교통량과 대기오염을 줄이고 근린지역을 더욱 편리하게 만들며, 주민들이 이웃들과 서로 만날 수 있는 기회를 줄 수 있다. 주거중심에 상업시설을 포함하는 마을광장, 업무시설, 학교나 수영장과 같은 공공시설이 입지하도록 하는 사례가 많아지고 있다.

강조되어야 하는 점은 선진 도시들에서의 스마트성장은 오래된 규정, 왜곡된 보조금, 험난한 인허가절차를 없애는 것을 동반한다는 것이다. 스마트성장을 인기있게 만드는 동력은 장애물을 제거하고 시장기능에 정치적 의지를 결합하는 것이다.


 

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