충북도가 지난 2005년부터 추진해 온 KTX 오송역세권 개발사업이 결국 수포로 돌아갔다.
도는 지난 3일 ‘전액 민자 개발’ 방식의 2차례 공모 때 민간 사업자가 나서지 않아 ‘부분 공영 개발’ 방식으로 전환했음에도 민간자본 유치가 무산된 상황에서 더는 내놓을 대책이 없다며 ‘백기’를 들었다.
오송 역세권 개발은 올 연말 도시개발지구 지정 해제 절차를 밟는 등 8년 만에 ‘백지화’가 된다.
민선 3기 이원종(대통령직속 지역발전위원장) 전 지사가 입안하고, 민선 4기 정우택(새누리당 최고위원) 전 지사가 구체화하고, 이시종 충북지사가 본격 추진한 역세권 개발사업은 사실상 막을 내린 셈이다.
동양일보는 오송역세권 개발 사업 추진과정부터 백지화가 되기까지의 과정을 살펴보고, 대안 방안 등 오송역세권 앞날에 대해 알아봤다.

●개발 계획
오송역세권 개발사업은 충북도가 지난 2005년 10월 14일 청원군 강외면 일원 2640만㎡를 개발하는 오송신도시 기본계획을 수립하면서 시작됐다.
도는 2개월 뒤인 12월 19일 신도시 구역 내 개발행위제한(제한면적 2028만4000㎡) 고시를 했다.
이어 2008년 12월 17일 제한면적을 689만5000㎡로 변경한데 이어 2009년 10월 23일 다시 규모를 축소해 오송2생명과학단지 333만1701㎡와 오송역세권 162만2920㎡를 분리·추진키로 했다.
그러나 규모만 축소·분리했을 뿐 개발은 전혀 추진되지 않았다.
오송2산단은 2012년 12월 한국산업단지공단 등을 사업시행자로 선정·추진하게 돼 현재 73%의 보상이 진행되는 등 정상 추진 중이다.
도는 오송역세권에 2017년까지 의료서비스와 웰빙휴양시설, 비즈니스시설 등이 접목된 ‘바이오 웰니스타운’으로 만든다는 구상이었다.
오송첨단의료복합단지와 오송생명과학단지 등과 연계해 헬스·성형·미용 등과 관련된 시설을 집중 배치하고, 백화점 등 일반 상업시설도 입주시켜 오송역을 중심으로 새로운 사업지역을 개발키로 했다.
도입시설은 성형·성인병 전문 클리닉, 건강검진센터, 메디컬스파, 안티에이징센터, 유전자복제센터, 의학유전학센터, 비즈니스급호텔, 쇼핑몰·백화점·할인점, 바이오·의약박물관, 다목적공연장, 전시·회의장, 오피스텔, 공공청사, 주상복합아파트 등이다.

●민간자본 유치 실패
도는 지난해 12월 27일 오송역세권 도시개발사업 규모를 당초 162만2920㎡에서 64만9176㎡로 줄이고 민간사업자 공모에 들어갔다.
올 2월 27일까지 2개월 동안 공모를 했으나 개발참여 신청서를 제출한 업체가 한 곳도 없었다. 도는 또 다시 3월 29일까지 1개월을 연장, 공모를 한 결과 역시 마찬가지였다.
국내 부동산 시장 및 건설 경기 침체와 용산역세권 개발사업의 디폴트(채무상환 불이행) 사태가 악재로 작용했다.
경제자유구역에 포함해 개발하자는 도의 방침도 지역주민들의 반대로 무산됐다.
이에 따라 도는 다시 청원군·청주시·주민대표 등과 협의해 51% 공영개발과 49% 민자유치 방식으로 전환, 지난 8월 7일~9월 6일 3차 공모에 들어갔다.
3차 공모에서 부동산 개발업체를 주축으로 구성한 A컨소시엄과 금융사와 건설업체가 참여한 B컨소시엄 등  2곳의 민간컨소시엄이 사업계획서를 제출했다.
그러나 우선협상 대상 심의위원회는 2곳 모두 ‘부적격’ 판정을 내렸다. 무리한 요구를 했기 때문이다.
A컨소시엄은 도가 채무보증을 서고 미분양 용지가 발생하면 이를 도가 100% 인수해 주고, 시공권도 달라고 요구했다.
B컨소시엄은 미분양 토지를 도와 청주시·청원군이 전량 인수하고 시공권을 달라고 요구했다.
특히 지자체와 민간기업의 출자분담액을 49%대 51%로 바꾸자고 제안했다. 하지만 공공기관 출자율이 49%가 되면 미협의 토지에 대한 강제수용이 불가능해 진다.

●비싼 땅 값 ‘발목’
오송역세권 개발 사업은 높은 땅 값 때문에 백지화가 된 것으로 보인다.
도가 2005년 10월 ‘오송 신도시 건설 기본계획안’을 내놓자마자 땅 값이 치솟았다. 인근 지역 공시지가 상승률이 4~7%에 그칠 때 이 일대 상승률은 80%에 달했다.
인근에 위치한 세종시의 3.3㎡당 조성원가는 210만원이고, 오송2단지는 141만원 수준이었지만 역세권은 297만원으로 나와 개발에 발목을 잡았다.
오송 신도시 개발계획 발표와 동시에 개발행위제한 등 사후 조치에 소홀해 지가관리에 실패한 것이 땅값 상승의 원인이다.
도가 준공영개발 방식으로 확정할 당시 추산한 사업비는 3102억원(지자체 1582억원, 민간사업자 1520억원) 이었다. 이 가운데 토지보상비로 지급할 돈이 1993억원을 차지한다. 지가 상승으로 전체 사업비의 65%가 땅값을 지불하는데 들어가는 셈이다.
또 토지소유주 가운데 일부는 이주자 택지를 노려 몇 채씩 ‘벌집’을 지었고, 이런 투기 행위가 개발을 가로막는 ‘부메랑’으로 작용했다.
외지 투기세력이 이곳에 몰려들면서 나타난 기형적인 지가상승현상 때문에 330㎡짜리 자투리땅에 많게는 8명이 벌집을 짓는 사례가 발견될 정도였다.
이주자 택지 비용만 150억~160억원에 달할 것으로 추산돼 민간 사업자들에게는 적지 않은 부담이 됐을 것이라는 분석이다.

●민간주도 환지 개발 대안
충북도가 사실상 손을 떼면서 오송역세권은 토지 소유주 주도의 개발 밖에는 뾰족한 방법이 없는 상황이다.
이시종 충북지사는 지난 3일 “역세권개발을 위해 여러 가지 방안을 추진해 왔으나 성공하지 못해 특별한 다른 방안이 없는 한 오는 12월 30일자로 자동해제 될 수밖에 없는 상황”이라고 밝혔다.
다만 “장기적으로 오송역세권 개발의 필요성과 당위성은 충분하다고 판단되기 때문에 역세권 개발 자체를 영원히 포기하는 것은 아니다”라며 “주민 합의 하에 현실적으로 가능한 새로운 방안이 도출되면 행정적 지원을 아끼지 않겠다”고 강조했다.
충북도가 100% 공영개발을 하라는 일부 주장에 대해 “3000억원의 사업비를 조달하기 어렵고 설령 조달하더라도 부동산 경기침체와 높은 분양가로 인해 도민과 도 재정에 막대한 부담이 된다는 점에서 도가 일방적으로 추진하기는 어렵다”고 설명했다.
이에 따라 소유 토지를 택지로 개발하는 환지개발이 가장 유력해 보인다.
환지개발은 토지의 일부를 개발비로 부담해 택지를 개발, 판매한 뒤 수익을 토지 소유주들이 분배하는 방식이다.
이렇게 개발된 땅을 자신들이 계속 소유할지, 매각할지는 소유주가 정한다.
하지만 이 방식의 개발 가능성도 불투명하다. 환지방식은 지주조합을 결성해 토지면적의 3분의2 이상, 토지소유자의 2분1 이상이 동의해야하고, 인허가 절차를 시행하는데 장기간이 소요되는 문제점을 안고 있다.
이 방식은 해당지역의 지가가 다른 지역에 비해 높거나 공공시설을 정비하기 위해 토지의 교환·분할·합병 등이 필요한 경우 시행하는 방식으로 개발비용은 토지소유자가 부담하게 된다.
토지소유자의 경우 개발이익이 발생하고, 지방자치단체는 공공시설 확보가 용이하다는 것이 장점이다.
하지만 주택이 있는 대지 소유자와 농지 소유자의 이해관계가 상충돼 갈등을 초래할 수 있다는 단점을 지녔다. 여러 필지로 분할된 대지에 소규모 주택을 지어 놓은 경우 사업성이 낮아지는 문제도 발생한다.

●오송바이오밸리 수정 불가피
충북도가 오송역세권 개발사업을 백지화면서 오송바이오밸리의 기능 수정이 불가피해졌다.
지난 2009년 10월 오송2산업단지와 역세권을 분리·개발하려던 도의 계획은 원점으로 돌아가게 됐다.
이 지사는 지난 3일 “오송역세권 개발구역 지정은 해제 되더라도 역세권 내에 배치하고자 했던 오송바이오밸리의 일부기능은 우선 오송2산으로 이전 배치해 그 기능을 계속 이어 갈 것”이라고 밝혔다.
도는 오송바이오밸리 개발계획을 발표할 당시 오송역 주변에 복합 환승터미널과 백화점 등 대형유통시설, 주상복합아파트, 업무시설, 컨벤션센터, 호텔, 멀티플렉스 영화관, 광장·공원(바이오상징타워) 등이 입주토록 할 계획이었다.
그러나 공영개발을 포기하면서 이 같은 계획은 차질을 빚을 수밖에 없다.
도는 우선 백화점과 할인점 등 유통시설과 의료관광시설, 컨벤션센터 등은 오송2산단에 배치할 계획이다.
복합 환승터미널의 경우 역에서 멀어지면 쓸모가 없어지기 때문에 역 주변에 그대로 배치할 수밖에 없다.
도는 코레일(한국철도공사) 소유부지인 오송역 주변 1만3612㎡ 터에 복합 환승터미널을 짓는 방안을 검토하고 있다.
<지영수>    
 
KTX 오송역세권 개발사업 백지화 일지

◇ 민선 3기
 △2005.10.14 = 오송 신도시 기본계획 수립
 △2005.12.19 = 신도시 구역 내 개발행위 제한 고시(20.284㎢)
 △2006. 3.13 = 오송역세권 도시개발구역 지정용역 시행

◇ 민선 4기
 △2008. 2.28 = 청원군 기본계획에 신도시 기본계획 확정
 △2008.12.17 = 개발행위 허가 제한면적 축소 변경 고시(20.2㎢→6.8㎢)
 △2009.10.23 = 오송제2단지 추진계획 변경(역세권 개발 분리)

◇ 민선 5기
 △2010. 8.30 = 오송역세권 개발 방안 마련
 △2010.10.15 = 오송 제2생명과학단지 지구 지정 고시
 △2011. 8. 3 = 도시개발구역 지정 요청(청원군→충북도)
 △2011.12.30 = 오송 역세권 도시개발구역 지정 고시
 △2012.12.13 = 오송 역세권 사업 추진방안 결정(162만2920㎡→64만9176㎡)
 △2012.12.27 = 오송 역세권 개발 민간사업자 공모
 △2013. 2.27 = 민간 사업자 재공모
 △2013. 4.22 = 추진 방안 변경(전액 민자→공공 51%, 민간 49%)
 △2013. 8. 7 = 민간 사업자 공모
 △2013. 8.27 = 민간 사업자 공모기간 연장
 △2013. 9. 6 = 민간 사업자 2곳 사업계획서 제출
 △2013. 9.27 = 우선협상 대상자 심의위원회, 2곳 부적격 판정
 △2013. 10.1 = 민관학 추진협의회 해산
 △2013.10. 3 = 이시종 충북지사 공영개발 포기 선언