(동양일보) 기준금리 1%대의 초저금리 시대를 맞아 부동산 투자는 어떻게 해야 할까.

은행 이자가 물가 상승률 아래로 떨어질 가능성이 커지면서 그야말로 은행 예금에 돈을 예치하면 손해 보는 시대가 됐다. 은행 이자로 생계를 꾸려가고, 불안한 노후를 보장받기 어려운 상황이 온 것이다.

이에 따라 앞으로 부동산 투자에 대한 관심은 더욱 높아질 것이라는 게 전문가들의 분석이다.

그러나 부동산 투자도 녹록지 않기는 마찬가지다. 최근 거래가 늘면서 인기지역은 아파트값이 눈에 띄게 상승했고, 저금리가 장기화하면서 오피스텔·상가 등 수익형 부동산의 가격도 오를 만큼 올라서다.

집값 하락에 대한 불안감도 여전히 남아 있다.

전문가들은 15일 "금리 인하로 인해 노후 대비가 필요한 베이비붐 은퇴 세대들이 부동산 투자를 확대할 것"이라며 "무턱대고 부동산에 뛰어들 게 아니라 본인의 자금여력과 투자 성향 등을 꼼꼼히 따져보고 접근하는 게 좋다"고 말했다.

◇ 내집마련 집값의 30% 이내에서 대출…주택임대사업 고려할 만

전문가들은 실수요자들의 경우 지금이라도 당장 내집마련을 하는 게 좋다고 말한다.

국민은행 박합수 부동산팀장은 "올해 서울의 입주물량이 크게 감소하고 앞으로도 1∼2년은 공급 부족 상황이 이어질 것"이라며 "특히 당분간 전세난이 지속될 전망이어서 서울·수도권의 무주택 세입자들은 지금이라도 집을 사는 게 좋다"고 말했다.

박 팀장은 "대출 이자를 50만원 낸다면 1억6천만∼1억7천만원가량을 대출받을 수 있다"며 "50만원의 월세를 내느니 전세자금을 합해 집을 사는 게 심리적으로도 안정될 것"이라고 추천했다.

그러나 무리하게 대출을 받아 집을 사는 것은 금물이다.

국민은행 박원갑 수석 부동산전문위원은 "앞으로 2∼3년 뒤엔 주택 공급과잉을 우려해야 할 수도 있다"며 "대출 비중을 집값의 30% 이하로 낮춰야 한다"고 말했다.

안정적인 고정수입을 올리기 위해 주택 임대사업을 하는 것도 방법이다.

서초구 잠원동 양지공인 이덕원 대표는 "아파트는 고액의 월세 수입을 얻기 힘들기 때문에 최근 다가구 주택 등을 매입해 9∼10가구씩 임대를 놓는 경우도 적지 않다"며 "연 5∼6%의 수익은 올릴 수 있어 은행 이자보다 훨씬 이득"이라고 말했다.

부동산114 함영진 리서치센터장은 "최근 서울 등 뉴타운지구 해제로 건축규제가 풀리면서 다가구·연립·빌라 등의 건축이 유행하고 있다"며 "자금여력이 있는 경우 낡은 주택을 매입해 직접 다가구 주택을 짓거나 빌라 사업을 하는 것도 방법"이라고 말했다.

박합수 팀장은 준공공임대사업을 추천했다.

박 팀장은 "오는 2017년까지 아파트를 매입해 10년간 임대를 하면 양도소득세가 감면되고 임대사업에 각종 세제혜택이 주어진다"며 "주택 임대사업을 고려중이라면 준공공임대 제도를 활용해볼 만하다"고 말했다.

◇ 규제풀린 강남권 재건축, 자격 완화된 신규 분양 유망

재개발·재건축 투자도 여전히 관심 대상이다. 지난해부터 본격화되고 있는 규제완화로 수익성이 높아지고, 사업 일정도 빨라질 것으로 기대된다.

실제 강남 개포·대치동 일대나 송파구 잠실, 강동구 고덕·둔촌동 일대 재건축 아파트의 경우 최근 재건축 규제완화와 집값 상승 분위기에 힘입어 잰걸음을 하고 있다.

재건축 연한이 완화돼 사업 추진이 빨라질 것으로 기대되는 목동 일대나 강남권 중층 아파트 단지도 관심이다.

박합수 팀장은 "부자들은 강남구 압구정 현대, 서초구 반포 일대 통합 재건축 사업에 주로 관심이 많다"고 말했다.

신혼부부나 사회초년생처럼 목돈이 부족한 경우는 신규 분양을 받는 게 좋다. 아파트 분양을 받을 경우 분양권 전매를 통한 시세차익을 얻을 수 있고 종잣돈 마련에도 도움이 된다.

이달부터 서울·수도권 청약 1순위가 1년으로 단축됐고 국민주택에 대한 청약 규제도 완화되면서 신규 분양시장으로 청약자들이 대거 몰릴 전망이다.

부동산114 함영진 리서치센터장은 "위례·미사·광교 등 신도시·택지개발지구의 아파트는 기반시설이 잘 갖춰진 대단지 프리미엄에다 분양가가 상대적으로 저렴하고 시세 상승 가능성도 크다"고 추천했다.

부동산114에 따르면 올해 위례신도시에서는 761가구, 하남 미사지구에서는 1천859가구, 광교신도시에서는 5천46가구의 분양이 대기중이다.

그러나 4월 이후 민간택지의 분양가 상한제가 사실상 폐지되면서 분양가 인상이 우려되는 만큼 철저한 분석을 통한 청약전략이 필요하다.

강남권 재건축 아파트의 일반분양분도 투자처로 꼽히고 인기를 끌 것으로 예상되지만 높은 분양가가 문제다.

박원갑 전문위원은 "분양가가 주변 시세보다 높거나 최근 공급물량이 단기간에 집중됐던 곳은 입주후 공급 과잉으로 집값이 하락하는 등 낭패를 볼 수 있다"며 "실수요자는 직장 등을 고려해 거주하기 편한 곳, 투자자는 입지여건에 비해 분양가가 싼 곳을 찾아야 한다"고 말했다.

◇ 상가 등 수익형 부동산 수익률 연 5% 이상돼야…오피스텔은 공급과잉 유의

저금리 시대에 상가 등 수익형 부동산은 가장 인기 있는 투자처다. 주택보다 월세 단위가 커 안정적으로 임대를 놓을 수 있으면 노후 보장도 가능해서다.

전문가들은 여유자금이 1억∼2억원 정도면 오피스텔, 3억∼5억원이면 소형 아파트나 단지내 상가, 10억∼15억원 이상이면 유망지역의 근린상가를 추천한다. 최근 인기있는 강남구 신사동 가로수길이나 홍대 등의 상권은 투자금이 최소 20억∼50억원 수준이다.

최근 위례·광교 등 택지지구내 상가와 오피스텔은 실수요와 투자수요가 몰리면서 낙찰가율과 경쟁률이 하늘의 찌를 정도로 인기가 높다.

우리은행 안명숙 부동산팀장은 "상가는 입지와 임대수요가 투자의 핵심"이라며 "발품을 팔아 상권 분석을 철저히 해야 한다"고 말했다.

그러나 수익형 부동산은 초보들이 접근하기 어렵고 변동이 크다는 점을 염두에 둬야 한다.

안명숙 팀장은 "상가는 임대를 놓고 임차인을 관리한다는 게 보통 힘든 일이 아니어서 노하우가 없는 초보들은 고생할 수도 있다"며 "자신이 없으면 아예 임대관리가 상대적으로 편한 주택이 나을 수 있다"고 말했다.

저금리 장기화로 수익형 부동산의 가격이 크게 뛰면서 수익을 낼 만한 상품이 많지 않다는 점도 부담이다.

박합수 팀장은 "임대사업자가 되면 국민연금·건강보험이 모두 오르기 때문에 웬만한 수익률로는 투자의 의미가 없다"며 "감가상각 등을 고려해서도 최소 연 5%의 수익은 내야 손해를 보지 않는다"고 말했다.

함영진 센터장은 "초보자들에게는 비교적 안전한 택지지구내 단지내 상가 등이 나을 것"이라며 "그러나 낙찰가율은 150%를 넘지 않아야 수익성이 있다"고 말했다.

오피스텔은 최근 공급과잉 우려가 커지고 있어 보수적으로 접근하는 게 좋다.

박원갑 전문위원은 "오피스텔의 공급이 늘면서 월세 전환율이 계속 하락하고 있다"며 "오피스텔은 주택과 비슷하지만 감가상각이 크고 시세차익도 쉽지 않기 때문에 신중하게 구입해야 한다"고 말했다.