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법률상식-상가건물에서 동종업종 제한 있는지
법률상식-상가건물에서 동종업종 제한 있는지
  • 동양일보
  • 승인 2015.05.03 20:15
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분양계약서 따라 승낙받고 임대 가능

(문) 저(甲)는 A상가건물의 205호를 분양받았던 乙로부터 매수하였는데, 乙은 업종을 지정하지 아니한 상태로 205호를 분양받았었습니다. 저는 205호를 치과병원으로 임대놓고 싶은데, A상가건물에는 丙이 305호에서 치과를 하고 있고, 이야기를 들어보니 丙은 305호를 분양받으면서 계약서에 동종업종 제한해 달라고 하면서 자신의 업종을 지정하였고, 그 지정한 업종은 치과병원이었다고 합니다. 그런데, 몇 개월 전 丙은 303호를 임대한 丁이 어린이치과를 운영하고 싶다고 하니, 동종업종제한이 있음에도 불구하고 어린이치과를 해도 된다고 승낙을 하여 주었습니다. 그렇다면, 丙은 자신의 영업독점권을 포기한 것이므로 저도 다른 사람에게 치과업종을 임대해 줄 수 있는 것 아닌가요?

 

(답) 을의 분양계약서 내용을 구체적으로 검토할 필요가 있으나, 일반적인 경우 甲은 업종 제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 할 것인 바, 甲이 타인에게 치과업종을 임대하여 줄 경우 丙이 제기한 영업금지가처분을 받게 될 것으로 보입니다. 따라서 甲이 치과업종을 임대하여 주고자 할 경우 丙의 승낙을 받을 필요가 있습니다.

1. 우선적으로 甲은 乙의 분양계약서를 살펴볼 필요가 있습니다. 만약 분양계약서에 “업종이 지정되지 아니한 점포의 경우 지정업종과 동일한 업종으로 입점·영업할 수 없다”는 취지의 조항이 있다면, 이는 乙이 업종제한의 의무를 수인하기로 볼 수 있고, 乙로부터 205호를 매수한 甲도 업종제한의 의무를 따라야 합니다. 상가분양계약시 지정업종을 정하여 분양하는 것이 일반적인데, 이 경우 동종업종 제한 취지의 조항이 없는 경우 과도한 경쟁의 문제가 발생할 수 있는 바, 상가분양계약서에는 위에 언급한 내용과 같은 동종업종제한 취지의 조항을 두고 있는 것이 일반적입니다. A상가건물 또한 일반적인 상가분양계약서를 사용하여 분양하였다고 한다면, 丙이 지정한 업종인 치과업종과 관련하여 甲은 업종제한의 의무가 있으므로 치과업종으로 임대하여 줄 수 없습니다. 만약 치과업종으로 임대하여 주고자 할 경우 丙의 승낙을 받을 필요가 있습니다.

2. 丙이 丁에게 영업승낙을 한 바 있으나, 이는 상대방에게 대하여 자신의 영업금지청구권을 상대방에게 행사하지 않겠다는 의사표시에 불과합니다. 대법원은 업종제한의무를 수인하지도 아니한 모든 이들을 상대로 하는 영업독점권이 인정되는 것은 아니라는 취지로 판결하면서, 업종제한의무를 수인하기로 하는 묵시적 동의에 따라 그 약정을 준수하여 동종영업을 하지 아니할 의무가 발생하고, 이에 대응하여 상호간에 동종영업의 영업금지청구권이 인정되는 것일 뿐이며, 다른 수분양자에 대한 동종영업에 대한 승낙은 자신의 영업금지청구권을 상대방에게 행사하지 않겠다는 의사표시로 업종제한의무의 상대적 면제에 해당한다고 하였습니다. 따라서, 丙이 丁에게 한 영업승낙의 의사표시로 인하여 甲이 영업제한의 의무에서 벗어나게 되는 것은 아닌 바, 甲이 치과영업으로 205호를 임대하여 주기 위해서는 丙의 승낙이 필요한 것입니다.


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