(동양일보 경철수 기자)충청권 부동산 전문가들이 정부가 미분양관리지역으로 선정한 충북 청주, 제천, 진천, 충남 공주시의 경우 내 집 마련보다 시세를 반영한 전세계약을 권고하고 나서 눈길을 끈다.

국토교통부는 지난 8.25 부동산대책을 통해 미분양주택이 증가하고 미분양주택 해소도 저조한 특별감시 및 관리지역을 발표했다.

주택도시보증공사(HUG)가 지난달 3일, 17일, 30일 3차에 걸쳐 비정기적으로 선정, 공고한 전국 미분양 관리지역은 충북 청주와 제천, 진천, 충남 공주 등 지방 21곳, 인천 중구와 경기 오산 등 수도권 9곳을 포함해 전국 30곳이다.

선정 요건은 미분양 주택 수가 500세대 이상인 시·군·구 중에서도 최근 3개월 간 전월보다 미분양 세대수가 50% 이상 증가한 달이 있는 지역이거나 당월 미분양 세대수가 1년간 월평균 미분양 세대수의 2배 이상인 지역이다. 한마디로 단기간 내 미분양 해소가 어려운 지역이라고 볼 수 있다.

실제 청주지역 부동산업계에 따르면 고정 수요는 연간 6000~7000건인 상황에서 현재 공급량은 1만2000∼1만4000건으로 과잉공급이 현실화 되고 있다.

관리지역으로 지정된 이후 해당 지역에서 신규분양에 나서는 시행사나 시공사라면 분양보증 절차가 까다롭게 변한다. 만약 분양보증을 받아야 하는 대상 지역에서 주택사업을 한다면 사업부지 매입 전에 반드시 HUG의 예비심사를 받아야 한다.

관리지역에서 예비심사를 받지 않은 경우라면 향후 실제 분양 시 분양보증 심사 자체가 거절될 수 있어 사업자는 유의해야 한다.

예비심사 신청 사업자는 주택건설 사업등록을 하는 시행·시공사로 미분양 관리지역에서 주택(주거용 오피스텔 포함)을 공급할 목적으로 부지를 매입하는 사업자로 최초 사업부지를 매입하거나 추가로 매입하는 경우 모두 포함된다.

관리지역에서 사전 예비심사를 신청하지 않으면 정상적인 분양절차의 진행이 불가능하다.

이에 미분양 관리지역에 포함된 전국 30개 지역에서 신규 분양이나 매매를 통해 내 집 마련을 하려는 경우라면 상당한 주의가 필요하다.

미분양 주택 수가 지역 내 500세대를 초과한 만큼 그 이하로 상당부분 물량이 줄어들거나 모두 해소되기 전까지는 분양권 프리미엄 형성이나 매매가격 상승 등이 어려운 지역으로 볼 수 있다.

또 재고물량이 많은 지역인 만큼 입주 시점까지 해당 물량이 해소되지 않으면 준공 후 미분양이 악성 미분양으로 남을 가능성이 농후하다.

3~4년 전에도 악성 미분양으로 분류되는 준공 후 미분양을 해소하지 못한 건설사가 전세 조건의 분양계약(일명 에프터리빙제)이란 새로운 분양방식을 주도하며 사회문제를 양산했다.

에프터리빙제는 전세 계약자 명의의 담보대출, 분양 거부 시 위약금, 보증금 미 반환 등을 양산할 우려가 있다.

더욱이 일부 사례지만 입주 시점에서 분양가 이하로 떨어진 ‘고 분양가 단지’들로 인해 입주 거부 사태 등이 사회문제로 대두됐던 적도 있다. 최근 한국개발연구원(KDI)도 미래 특정시기에 발생할 미분양물량 급증 사태에 대해 우려감을 표명하고 있다.

미분양 감시 대상인 관리지역들에 대해선 특히 더 조심할 필요가 있는 이유다.

이에 전례를 볼 때 미분양 관리지역에선 전세입자에게 장점이 많은 지역으로 볼 수 있다는 것. 미분양이 많은 지역은 미분양 해소 이전까지는 상대적으로 저렴한 전세가격에 2년 이상 장기 거주할 수 있기 때문.

따라서 부동산 전문가들은 “전세 거주를 선호하는 사람이라면 미분양 관리란 특수 상황을 적극 활용해 시세대비 저렴한 전세계약을 시도해 보는 것도 나쁘지 않다”고 권고했다.

이와 관련, 윤경식 한국공인중개사협회 충북도지부장은 “가능성은 있는 얘기지만 전세물량이 많지 않은 상황에서 현실성이 떨어질 수 있다”며 “브랜드 아파트인 가경 현대I파크가 얼마 전 분양에서 13대 1의 경쟁률(실수요자 6대 1 정도)을 보인 것처럼 세종시 투자 메리트가 떨어져 청주 부동산 시장이 살아날 가능성도 있다”고 다른 시각의 견해를 밝혔다.