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차한잔/ ‘부동산 허위 거래 자진신고’ 알고 계십니까?
차한잔/ ‘부동산 허위 거래 자진신고’ 알고 계십니까?
  • 동양일보
  • 승인 2019.03.17 19:00
  • 댓글 0
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청주시 서원구 민원지적과 주무관 류경상

(동양일보) 지난해 청주시 서원구 관내에서 부동산 허위 거래에 대한 자진신고로 인해 유일하게 과태료를 면제받은 사례가 있어 소개하고자 한다.

아주 친한 동업자 간의 부동산 직거래였다. 거래를 제안한 매도인은 양도세를 줄이기 위해 실거래 신고를 약 1억 원 정도 낮게 신고하는 일명 ‘다운계약’을 매수인에게 요구했고, 매수인은 매도인과 여러 차례 사업을 동업한 친한 사이였던 만큼 흔쾌히 다운 계약서 작성을 승낙한 모양이었다.

그러나 대개의 동업이 오래가지 못하듯 둘 사이 관계에 문제가 생기면서 매수인이 다운 계약서 작성을 우리 구청에 자진신고하면서 매도인은 과태료를 무려 1400여만 원을 부과 받았고 매수인은 조사받기 전 자진신고를 하면서 과태료를 전액 면제받았다.

매도인은 자신의 과오를 인정하고 고액의 과태료를 납부하면서 이런 제도(자진신고)가 있는지 몰랐다고 후회하면서 “덕분에 많은 것을 배우고 가지만 믿는 도끼에 발등 찍혔다”라고 체념하던 모습은 아직도 잊히지 않는다.

‘부동산 허위 거래 자진 신고’제도란 국토교통부가 2017년 1월부터 시행하는 제도로, 허위 신고 조사 전 최초 자진 신고를 하면 과태료를 100% 면제받을 수 있으며, 조사 후 최초로 위반 사실 입증에 필요한 자료 등을 제공하거나 협조해도 과태료를 50% 감경 받는다.

자진신고 대상은 지연신고 및 자료 미제출 행위를 제외한 거래 신고 관련 위반행위이며, 단독으로 자진신고한 자에 대해 과태료를 감면을 해주는 제도이다.

그렇다면 거래 당사자가 동시에 자진 신고를 하면 둘 다 과태료를 면제받을 수 있을까? 결론부터 말하자면 ‘아니다’. 자진 신고 제도의 취지는 위반행위를 단독으로 자진 신고한 자에 대한 감면 제도이므로 원칙적으로 단독 신고만 가능하다.

다만 거래 당사자 중 일방이 다수인 경우는 일반적으로 부부‧가족 또는 지인 등 동일한 목적의 관계자로 구성되므로, 공동 자진 신고에 대한 면제의 적용은 자진 신고 제도의 취지에 어긋나지 않아 예외적으로 허용하고 있다.

이러한 자진 신고 제도는 부동산 거래 신고법에 따른 과태료만 감면되는 것으로, 양도세 및 취득세 관련 비과세‧가산세, 공인중개사 등에 대한 행정처벌까지 감면받지는 못한다.

부정행위로 과소 신고한 경우 가산세는 과소 신고 납부 세액 등의 100분의 40이 부과되고, 부동산 중개업자가 거래 계약서에 거래금액 등을 허위 기재한 경우에는 자격정지, 업무정지, 등록 취소도 가능함을 명심해야 할 것이다.

서원구청 민원지적과에서는 주기적으로 부동산 실거래 신고 자료 중 거래가격이 의심되는 신고서에 대해서 정밀조사를 실시하고 있다. 부동산 거래 당사자와 공인중개사 거래 관련자로부터 매매 계약서 및 객관적인 거래대금 증빙자료 등을 제출받아 거래 신고 금액과 실제 거래가격의 일치 여부를 세밀히 검토하고 있다.

조사 결과 실제 거래가격을 거짓으로 신고한 경우에는 실제 거래금액과 신고금액의 차액에 따라 실제 거래가격의 100분의 5 이하의 과태료를 부과하고 취‧등록세 및 양도소득세 등 세금 탈루를 방지하기 위해 관할 세무서 및 관련 기관에 통보도 한다.

‘땅은 배신하지 않는다’라는 말이 있지만 불법으로 다운 계약, 업 계약을 한다면 배신 당할 수도 있으니 부동산 거래 시 실거래 금액 신고만이 최선의 방법임을 잊지 말아야 할 것이다.


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