(동양일보) 여느 때와 다를 것 없는 오후 전화벨이 울린다.

“뭐 좀 여쭤볼게요. 카페 차리고 싶은데, 가능할까요?”

김 아무개 씨에게는 약 2500㎡ 규모의 땅이 있다. 농사는 짓기가 여의치 않고, 그냥 놀리자니 아깝다. 친구가 요새 마당이 널찍하고 주차공간이 많은 땅에 예쁘고 넓은 카페 하나 지어서 커피랑 디저트를 팔면 너도나도 찾아와 장사가 잘 돼 돈벌이가 쏠쏠하다고 했다며 ‘그 땅’에 500㎡ 짜리 단층 카페를 지을 수 있는지 문의를 해온다.

이렇게 땅이 있어도 무엇을 지을 수 있는지 알 수 없는 경우가 태반이다. 내 땅에 내가 짓겠다는데 뭐 그렇게 따질 것이 많은지 알고 짚어가야 할 것이 한둘이 아니다.

김 씨가 본인 땅에 카페를 지을 수 있는지 알기 위해서는 무엇을 해야 할까? 일단 인터넷 검색창에 토지이용규제정보서비스 ‘루리스(LURIS)’를 검색해 보자. ‘루리스’에 접속해 간단하게 주소만 입력하면 무료로 토지이용계획확인서를 열람할 수 있는데 여기서 지역‧지구를 먼저 살펴봐야 한다. ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따른 지역‧지구 항목을 보면 도시지역‧관리지역 등 용도지역, 경관지구‧취락지구 등 용도지구 구분을 확인할 수 있는데 이는 간단하게 말하면 토지의 이용 및 건축물의 용도‧건폐율‧용적률‧높이 등에 대한 것을 결정해 구분하는 것이라고 보면 된다.

김 씨가 본인 땅을 입력해 확인해보니 김 씨의 땅의 용도지역은 도시지역, 보전녹지지역이었다. 김 씨의 땅에는 자신이 원하는 카페를 차릴 수 있을까? 카페는 어떤 건축물의 용도로 분류될까? ‘건축법 시행령’ 별표 1 용도별 건축물의 종류 제3호의 제1종 근린생활시설 중 나목 휴게음식점(해당 용도로 쓰이는 바닥면적의 합계가 300㎡ 미만인 것), 제4호의 제2종 근린생활시설 중 아목 휴게음식점(해당 용도로 쓰이는 바닥면적의 합계가 300㎡ 이상인 것)을 대표로 들 수 있겠다. 그렇다면 김 씨의 땅에서는 제1‧2종 근린생활시설에 속하는 모든 휴게음식점을 지을 수 있을까?

‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령’ 별표 15를 보면 보전녹지지역 안에서 건축할 수 있는 건축물을 확인할 수가 있는데, 살펴보니 제2호 나목에 따라 제1종 근린생활시설은 해당 용도에 쓰이는 바닥 면적의 합계가 500㎡ 미만일 경우 가능하나 제2종 근린생활시설은 지을 수가 없다. 따라서 김 씨는 바닥 면적 300㎡ 미만의 카페를 지을 수 있는 것이다. 김 씨는 본인 땅의 건폐율이 20%이니 최대로 넓은 단층 카페를 짓고 싶었으나 건축이 가능한 ‘용도’에서 막혀 300㎡ 미만의 카페를 지을 수밖에 없다.

이렇게 내 땅에 무엇을 지을 수 있는지에 대해서 왜 알아야 할까? 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’이나 그 밖의 관계 법령에서 정하는 용도 제한에 적합한 범위에서 용도변경이 의무사항이 아니기 때문에 건축물대장 기재내용 변경 없이 사용이 가능하다. 그러나 김 씨처럼 용도지역이 ‘보전녹지지역’인 경우에는 500㎡ 제1종 근린생활시설(소매점)의 공간 전체를 휴게음식점인 카페로 영업하자고 한다면 여러 법령 위반이 돼 본인이 원하는 면적만큼의 카페를 운영할 수 없어 낭패를 보게 된다. 내 땅에 건물을 세우거나 어떠한 장사를 하려고 건물 또는 땅을 사기 전에 용도지역을 보고 건축이 가능한 건축물 용도를 따져서 불이익이 없도록 주의하길 바란다.