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부동산 침체·민자유치 실패·공영개발 불투명 ‘총체적 난국’
부동산 침체·민자유치 실패·공영개발 불투명 ‘총체적 난국’
  • 지영수
  • 승인 2013.04.07 18:08
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KTX 오송역세권 개발 현주소

민선5기 충북도가 역점적으로 추진한 KTX 오송역세권 개발 사업이 총체적 난관에 부딪혔다.
국내 부동산 경기침체에 따른 전반적인 투자위축 여파로 두 차례 걸쳐 진행한 민간투자 공모가 실패로 돌아가면서 기본계획 수립 후 8년이 되도록 착공조차 하지 못하고 있다.
도는 대안으로 공영개발 방식의 추진을 가닥으로 잡았으나 일각에서 회의론이 일고 있어 이마저도 불투명하다.
지역 일부 주민들은 개발면적 축소를 트집 잡아 사업추진에 ‘찬물’을 끼얹는 등 발목잡기도 여전해 또 다시 표류위기에 놓였다.
동양일보는 오송역세권 개발사업 추진과 현재 상황 등을 살펴보고 충북도의 대안방안 등에 대해 알아봤다.
● 개요
충북도는 지난 2005년 충북개발연구원(현 충북발전연구원)에 의뢰해 오송역 분기역 주변에 10만명을 수용할 수 있는 오송 신도시 기본계획안을 마련했다.
역세권을 우선 개발한 뒤 휴양·위락시설 등을 조성할 계획이었다.
도는 지난 2011년 12월 30일 KTX 오송역 일대 162만3000㎡를 ‘오송역세권 도시개발구역’으로 지정·고시했다.
그러나 부동산 경기가 좋지 않고, 기업의 자금조달 상황 등이 여의치 않은 점을 고려해 개발면적을 대폭 줄였다.
도는 지난해 12월 말 당초 개발면적보다 60%가 줄어든 64만9176㎡를 개발키로 결정했다.
이 가운데 오송역사와 철도용지 14만8270㎡를 빼면 실질적인 개발면적은 50만1000㎡에 불과하다.
성장 잠재력과 발전 가능성은 높지만 사업비가 과다 투입되는 단점을 보완하고 건설경기가 좋지 않은 점, 현지 일부 주민이 반대하는 점 등을 고려해 내린 결론이다.
이처럼 개발대상 면적이 줄어들면서 추정사업비도 8123억원에서 3102억원으로 줄었다.
도는 이곳을 2017년까지 의료서비스와 웰빙휴양시설, 비즈니스시설 등이 접목된 ‘바이오 웰니스타운’으로 만든다는 구상이다.
오송첨단의료복합단지와 오송생명과학단지 등과 연계해 헬스·성형·미용 등과 관련된 시설을 집중 배치할 계획이다. 백화점 등 일반 상업시설도 입주시켜 오송역을 중심으로 새로운 상업지역으로 개발키로 했다.
도입시설은 성형·성인병 전문 클리닉, 건강검진센터, 메디컬스파, 안티에징센터, 유전자복제센터, 의학유전학센터, 비즈니스급호텔, 쇼핑몰·백화점·할인점, 바이오·의약박물관, 다목적공연장, 전시·회의장, 오피스텔, 공공청사, 사회복지시설, 주상복합아파트 등이다.
오송역세권은 오송첨단의료복합단지(113만1000㎡)와 오송생명과학단지(463만㎡), 오송2생명과학단지(333만2000㎡)와 함께 오송 바이오밸리(954만2000㎡)를 구성하는 중심축이다.

● 민간자본 유치 실패
도는 지난해 12월 28일부터 올 2월 27일까지 2개월 동안 오송역세권 민간 사업자를 공모했으나 개발 참여 신청서를 제출한 업체가 한 곳도 없었다.
농협은행과 삼성생명 등 금융기관, 삼성물산·LH(토지주택공사), 롯데자산개발 등 건설업체, 부동산 개발업체 등 10여 곳과 접촉했으나 뚜렷한 성과를 거두지 못했다.
이에 따라 지난 3월 29일까지 1개월을 연장해 2차 공모에 들어갔으나 결국 투자자를 찾지 못해 민간 투자방식의 개발계획은 수포로 돌아갔다.
국내 부동산 경기의 장기 불황 탓이다. 여기에 용산역세권 개발사업의 디폴트(채무상환 불이행) 사태까지 악재로 작용했다.

● 공영개발 모색
오송역세권 개발사업이 국내 부동산 경기침체에 따른 전반적인 투자위축 여파로 난항을 겪으면서 공영개발 방안이 대안으로 떠올랐다.
올 연말까지 사업시행자 선정과 실시계획 수립 등 개발계획이 고시되지 못할 경우 지구지정이 해제되는 데다 장기적 경기침체로 대규모 사업에 대한 건설사들의 참여가 쉽지 않기 때문이다.
오송역세권 도시개발구역은 2011년 12월 30일 지정·고시됐다.
그러나 공영개발 방안도 막대한 재원 확보와 기업유치 부담감이 있어 쉽지 않을 것으로 보여 당분간 어려움이 예상된다.
이시종 충북지사와 설문식 충북도 경제부지사, 곽임근 청주부시장, 이종윤 청원군수, 강교식 충북개발공사사장, 박문희(청원1) 도의원 등은 지난달 31일 오송역세권 개발사업을 공영개발 방식으로 추진키로 합의했다.
이들은 전액 민간투자로 사업비를 충당하는 방식은 포기하고 사업비(자본금)의 51%를 3개 기관이 대고 나머지 49%를 민간업체가 참여하도록 유도하자는데 의견을 모았다.
현재 논의되고 있는 계획은 공사·청주시·청원군이 현물이나 현금을 출자해 51% 지분을 확보한 뒤 민간 투자자자를 모집해 특수목적법인(SPC)을 만드는 것이다.
오송역세권 개발사업의 전체 사업비가 3102억원이기 때문에 3개 기관이 조달해야할 자금은 1582억원에 디른다.
자본금의 3.2배까지 지방채를 발행할 수 있는 점을 고려하면 현물 또는 현금 출자할 자본은 494억원이다.
청원군은 군유지인 오송읍 옛 차이나타운 예정지 125만㎡의 현물 출자를 검토하고 있다는 입장을 밝혔다.
이곳의 공시지가는 49억4400만원이며, 자체 감정가는 124억원, 실거래로는 140억원으로 은행권에서 회사채로 3.2배 차입할 수 있는 현금은 448억원이다.
청주시 역시 최근 남아 있는 시유지 여러 필지를 현물로 출자하는 방법을 검토했다. 시가 출자할 현물은 96억원 정도며, 이를 회사채로 환산하면 307억원에 달한다.
청원군과 청주시의 현물출자에 따른 예상 현금은 모두 855억원, 이 때문에 전체 출자액 1582억원에서 855억원을 제외한 나머지 727억원(현물 227억원)은 충북도가 부담해야 한다.
이에 따라 실현 가능성은 미지수다.
각 자치단체가 현물 출자 방식으로 참여키로 합의했지만 지방의회와 정부의 승인이 남아있어, 각 지방의회가 투자여력이 없는 지자체의 재정형편으로 공영개발 참여에 동의할지 낙관하기 힘들다.
또 민간 투자자가 나머지 사업비를 부담한다는 전제가 있어야 가능한 것이어서 현재로선 실현 가능성을 장담할 수 없다.
만약 민자 유치에 성공하지 못할 경우 그에 따른 손실 책임론 등 엄청난 ‘리스크’를 떠안아야 한다.

● 지역주민 집단 반발
오송역세권 개발사업이 지지부진해지면서 20여일 앞으로 다가온 오송화장품·뷰티세계박람회로 불똥이 튀고 있다.
‘오송역세권개발 주민대책위원회’는 지난 3일 오송역에서 열린 뷰티박람회조직위원회에 참석키 위해 이곳을 방문한 이시종 지사에게 역세권 개발의 구체적인 계획을 제시하지 않으면 박람회 진행을 저지하겠다고 경고했다.  
이들은 오송역세권 사업에 대한 구체적인 추진계획을 요구하기 위해 오는 26일까지 박람회 정문 앞 2곳과 상징탑, KTX 오송역 광장 등을 집회 장소로 신고하고 지난 4일부터 천막 농성을 하는 등 실력행사에 들어갔다.
이들은 민간자본 유치에 실패한 오송역세권 사업을 공영개발 방식으로 추진하겠다는 구체적인 계획을 도가 내놓지 않으면 다음 달 3일 개막하는 박람회도 실력 저지할 계획이다.
대책위 관계자는 “도가 조속한 시일 내에 역세권 사업의 구체적인 공영개발 계획이나 개발지역 해제 방안을 발표하지 않으면 박람회 주변에 가축 분뇨를 뿌리는 등 박람회 정상 진행을 방해할 것”이라고 밝혔다.
박상범 위원장은 “역세권을 공영개발로 추진하겠다는 도의 발표는 박람회를 치르기 위한 꼼수로, 주민들 사이에선 예전부터 공영개발을 주장했다”며 “이 같은 의견을 무시하고 이제 와서 공영개발로 돌리겠다는 의도는 시간 끌기에 불과하다”고 지적했다.
역세권개발 인근 지역 주민으로 구성된 ‘오송역세권개발 원주민대책위원회’도 반발하고 있다. 이 대책위는 애초 역세권 사업지역에 포함됐으나 도가 사업을 축소하면서 개발 지역에서 빠진 주민들로 구성된 단체다.
이들 역시 도에 대책을 요구하면서 이달 말까지 뷰티박람회 행사장 주변에 집회 신고를 내고 박람회 개막식 저지 등을 선언했다.
이 대책위의 관계자는 “역세권 개발에서 빠진 지역에 대한 구체적인 도시계획을 밝히지 않으면 박람회 개막식 등을 저지할 것”이라고 주장했다.
지난 1월 민간투자자를 모집하기 위해 서울역에서 열린 설명회도 원주민대책위가 재지정을 요구하며 설명회장을 점검해 이를 무산시켰다.

● 충북도 발 빼나
충북도가 총체적 난국에 처한 KTX오송역세권 개발사업을 청주시와 청원군에 떠넘긴 뒤 발을 빼려고 한다는 시각이 지배적이다.
이들은 지방자치단체가 이사업의 지분 51%를 출자하고 나머지는 민간자본을 유치하자고 합의했으나 그동안 차질을 빚었던 민간자본 유치가 계획대로 이뤄지지 않았을 때 대안을 놓고 이견을 보이는 것으로 전해졌다.
도는 민자 유치 실패 때 필요한 나머지 사업자금도 도가 부담하기 어렵다는 입장인 것으로 알려졌다.
이시종 지사는 3일 ‘오송역세권개발 주민대책위원회’를 만난 자리에서 “도시개발법에 따른 사업은 기초자치단체 소관”이라고 말했다.
이 지사는 “주민들의 요구에 따라 사업의 정상 추진을 위해 민간사업자 공모 등 다방면으로 노력했지만 결국 안 됐다”며 “이제는 청원군과 청주시가 결정해야 할 문제”라고 강조했다.
이는 도가 오송역세권사업에 들어갈 사업비 부담을 사실상 청주시와 청원군이 맡아야 한다는 뜻으로 해석될 수도 있는 대목이다.
설문식 경제부지사는 4일 “역세권 사업예정지의 땅값이 뛰고 부동산경기가 최악이어서 공영개발도 만만치 않다”며 “계속하던 사업이라는 이유로 무리하게 끌고 가는 것은 바람직하지 않다”고 말했다.
설 부지사의 이날 발언은 공영개발에 따른 자금 확보와 민자 유치 등이 불투명하다는 분석이 나오면 사업 자체를 포기할 수 있다는 점을 시사한 것으로 보인다.
이에 따라 도가 사업추진이 어려지지 발을 빼고 책임을 청주시와 청원군에 넘기려는 것이 아니냐는 의구심이 일고 있다.
청주시와 청원군은 이런 도의 태도에 대해 부정적인 기류가 강하게 일고 있다.
청주시 관계자는 “민간 투자자가 나타나지 않았다는 것은 오송 역세권이 시장에서 메리트가 없다는 뜻”이라며 “청주시와 청원군이 낼 출자금을 쉽게 회수하기 어렵고 분양 책임도 지게 될 것”이라는 견해를 보였다.
이 때문에 민간자본 유치에 실패한 충북도가 오송역세권 개발사업을 청주시에 은근히 떠넘겼다는 볼멘소리도 나온다.
이는 투자할 명분과 당위성을 넘어, 최근 자금여력이 없어 각종 현안사업도 제대로 챙기지 못하고 가뜩이나 통합 전·후 ‘돈’ 들어갈 곳이 수두룩한 상황에서 청주시가 오송역세권 개발사업에 투자할 현실적 여력이 부족하기 때문이다.
이 뿐만 아니라 ‘의회 동의’절차를 거쳐야 하는 데다 만약, 충북도가 나머지 민간 투자를 유치하지 못할 경우 통합 청주시가 그에 따른 투자 손실을 고스란히 떠안아야 하는 상황이어서 향후 논란의 대상이다.
충북도가 청주시·청원군의 출자 참여를 이끌어내 3개 기관이 협약·계약식 등을 갖고 본격 개발을 할지, 최종 사업을 포기할지 관심이 집중되고 있다.
<지영수>

 


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