［동양일보］오전 9시, 업무의 시작을 알리는 민원전화로 하루 일과가 시작된다. “인근 토지에는 고층 아파트가..”, “보전 가치가 없는 땅을..”, “건폐율이 부족해서..” 등 용도지역·지구에 관한 시민들의 고충과 다양한 건의사항을 청취하느라 하루가 분주하다. 시민들은 왜 용도지역·지구에 관심이 많을까?

우리 시는 지난해 5월부터 불합리한 도시관리계획을 정비하기 위해 ‘2030 청주도시관리계획 재정비 수립 용역’을 시행하고 있다. 용도지역·용도지구 제도는 도시기본계획 등의 상위계획에 따라 토지를 효율적으로 이용하고 공공복리를 증진해 지속 가능한 도시를 조성하기 위한 도시계획의 근간이 되는 제도다. 토지의 이용 또는 건축물의 건축 등 개발행위를 할 때에는 법률에서 정한 해당 용도지역·용도지구에서의 건폐율 및 용적률, 건축물의 용도·규모 등의 기준을 반드시 따라야 한다. 이처럼, 용도지역·용도지구는 토지의 평면적, 입체적 활용 범위를 달리해 토지의 경제적 가치를 결정하기도 한다.

도시의 발전과정에서 기존의 용도지역이 변경되는 경우가 종종 있으며, 이 경우 용도지역의 변경에 따른 활용도 상승으로 경제적 가치 즉, 토지의 가치가 오르게 된다. 이로인해 개발이익 환수에 관한 사회적 문제가 대두되고 있다. 또한, 용도지역의 변경은 합리적인 공간구조 형성 및 기반 시설 확보 등 상호 관련성을 고려해 ‘선계획·후개발’의 관점에서 수립돼야 하지만, 토지이용규제 완화 및 지가상승의 수단으로 악용하는 사례를 배제할 수 없어 개발압력이 높은 지역에서의 기반 시설 부족으로 삶의 질 저하가 우려되거나, 특혜 또는 형평성 논란이 제기되고 있다.

공공은 결정된 용도지역·용도지구의 효율적 이용 및 관리를 위해 개발·정비·보전에 필요한 조치를 마련해야 한다. 이 과정에서 공공의 역할은 토지의 경제적 가치 활용을 위한 개인의 욕망과 충돌할 수 밖에 없다. 이에 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서 제시하고 있는 다음의 도시계획적 관리기준에 대하여 우리 시에 도입해 접목할 수 있는 합리적 제어수단과 실천 방안은 무엇인지 세심한 검토와 정립이 필요한 시점이다. 첫째, 도시계획변경 사전협상제도 도입을 통한 공공기여 기준 마련 및 공공성 확보. 둘째, 비시가화지역 성장관리계획 수립을 통한 난개발 방지와 계획적 개발 유도. 셋째, 개발행위허가 시 토지적성평가 등급기준 도입을 통한 보전적성 토지의 무분별한 훼손 방지 등이다.

도시계획은 과거 공공의 영역이었으나 이제는 시민이 참여해 함께하는 도시계획으로 패러다임이 전환되고 있다. 우리 시도 과도한 규제보다는 합리적인 기준을 제정·적용함으로서 보다 적극적이고 시민들의 다양한 요구를 수렴하는 맞춤형 도시계획을 수립해 가고자 한다.