2025년 8월 정부가 발표한 ‘8.8 대책’은 주택 공급 확대와 시장 안정을 목표로 한 종합정책이다. 국토교통부에 따르면 서울·수도권에 42만7000호 이상을 공급하며, 그린벨트 해제, 신규 택지 지정, 재건축·재개발 규제 완화를 병행한다. 공공 매입 임대도 확대해 청년층과 무주택 가구 주거 안정성을 높인다. 이번 대책은 2023년 9월, 2024년 1월에 이어 세 번째로, 한국부동산원에 따르면 서울 아파트값이 17주 연속 상승하는 가운데 발표됐다. 정책의 무게감이 크고, 시장 안정 의지가 강하게 드러난 조치다.
수도권은 이번 대책의 직접 수혜지역이다. KB부동산에 따르면 강남 대치동 전용 84㎡ 매매가는 25억원, 전세가 18억원으로 전세가율이 72%다. 재건축 규제 완화와 신규 택지 개발이 맞물리면 학군·교통이 우수한 지역 중심으로 실수요 매수세가 이어질 전망이다. 재건축, 재개발 촉진법 시행으로 서울 내 37만 가구 사업 속도가 빨라질 수 있다. 이 경우 강남·송파·목동 등 프리미엄 입지에서 신규 공급이 나올 가능성이 크다. 다만 실제 입주까지 3~5년 이상 걸려 단기 안정 효과는 제한적이다.
지방은 상황이 다르다. HUG(주택도시보증공사)에 따르면 전국 미분양 6만8000호 중 73%가 지방에 있다. 정부는 미분양 매입, CR리츠 임대 전환, 취득세·종부세 감면, PF대출 보증 확대 등을 추진하지만 회복은 도심·신축 위주에 그칠 전망이다. 대구·광주·대전·세종·김포 등은 유리하지만 지방 소도시와 외곽 신도시는 약세가 지속될 가능성이 높다. 특히 수요 기반이 약한 지역은 분양가 인하와 사업 지연 가능성도 배제할 수 없다.
국토부에 따르면 전국 아파트 거래량은 전년 대비 15% 감소했고, 7~8월 거래량은 전월 대비 30% 이상 줄었다. 가을 이사철과 한국은행 금리 인하 가능성이 맞물리면 회복 여지가 있다. 스트레스 DSR 3단계 시행으로 위축된 대출 시장이 개선되면 9월 이후 반등 가능성도 있다. 거래 회복 시점은 금리 방향, 정책 집행 속도, 소비자 심리 변화가 동시에 맞물릴 때 앞당겨질 것이다.
3040 실수요자는 재건축 예정 단지와 신규 택지를 선점하고 금리 변화를 주시해야 한다. 지방 투자자는 미분양 해소 속도와 세제지원 기한(2025.12)을 고려해야 한다. 11월 예정된 그린벨트 해제 지역은 가치 상승이 기대되며, 신혼부부는 생애 최초 특별공급과 비아파트 청약 완화를 활용하는 것이 유리하다. 중산층은 입지 우수한 재건축 대상 노후 아파트에 주목해야 한다.
8.8 대책은 공급 확대·규제 완화·금융 안정의 세 축으로 구성된 장기 프로젝트다. 향후 6개월간 △11월 그린벨트 해제 지역 발표 △금리 변동 △지방 미분양 해소 속도가 주요 관전 포인트다. 계획이 차질 없이 이행되고 실수요 중심의 거래 질서가 정착된다면 시장 연착륙이 가능하다. 그러나 공급 지연과 수요 편중이 해소되지 않으면 수도권·지방 간 격차는 더 벌어질 수 있다.