2025년 8월 기준, 충북 청주와 충주 지역의 상업용 부동산 시장은 산업단지 조성, 교통 인프라 확충 등 외부 호재가 있음에도 불구하고 상권별 흐름에서는 명확한 온도차를 보이고 있다. 산업단지 인접지나 신도시 개발 지역은 비교적 안정적인 수요 기반을 확보하고 있으나, 일부 구도심이나 유동인구가 줄어든 지역은 공실률이 빠르게 증가하며 구조적인 침체 양상을 나타내고 있다.
K방송 보도에 따르면, 충북 중대형 상가의 공실률은 20%를 초과했고, 소형 상가도 8.9%로 사상 최고치를 기록했다. 임대가격지수는 중대형 99.1, 소형 99.2로 하락세를 보이며, 투자수익률 역시 각각 0.47%, 0.59%로 낮은 수준이다. 이는 공급 위주의 상가 개발과 소비 환경 변화, 실수요 부족 등이 복합적으로 작용한 결과다. 특히 임대료가 하락하고 있음에도 공실률이 줄어들지 않는 현상은 상권의 자생적 회복력이 약화되었음을 시사한다.
반면, 청주 오송역과 오창, 충주 호암지구 등은 산업단지와 주거단지의 배후 수요가 결합되며 상권이 점진적으로 활성화되고 있다. 특히 1~2인 운영 중심의 소형 창업 수요가 많고, 카페, 음식점, 생활서비스 등 업종이 중심을 이루고 있다. 유연한 공간 구성을 활용한 공유주방, 소형 오피스 형태의 매장도 새로운 트렌드로 자리잡고 있다. 이들 상권은 배후 인구 유입이 꾸준하고 교통 접근성이 개선되면서 안정적인 임차 수요가 형성되고 있으며, 임대료도 점진적으로 상승하는 추세를 보이고 있다.
청주 구도심을 비롯한 일부 낙후 상권은 상황이 다르다. 공실률이 30%에 육박하는 경우도 있으며, 신규 입점은 지지부진하다. 이는 최근 10년간 상가 공급이 25% 이상 늘어난 반면, 인구와 소비 여건은 정체되거나 감소했기 때문이다. 특히 유흥시설 중심의 노후 상권은 젊은 층 유입이 어려워 상권 재생에도 한계가 있다. 공공기관이나 지자체가 주도하는 상권 재생사업의 성과도 아직은 미미한 상황이며, 민간 투자 역시 소극적인 분위기다.
이러한 흐름 속에서 소액 투자자와 예비 창업자들은 고정비 부담이 낮고 유연한 운영이 가능한 오피스텔, 셀프매장, 골목형 상가에 대한 관심을 높이고 있다. SNS와 연계된 마케팅 전략이 가능한 소규모 점포도 인기다. 창업 초기 투자비용을 최소화하고, 수익 구조를 단기간에 안정화시키기 위한 전략으로 무인점포, 공동 운영 매장, 배달 중심 매장 등의 선호가 두드러지고 있다.
결론적으로, 청주·충주 지역의 상가 상권은 단순한 개발 호재만으로 예측하거나 접근하기 어려운 복합적인 구조를 가지고 있으며, 입지 조건, 수요 분석, 실현 가능성 등을 종합적으로 고려한 전략 수립이 필요한 시점이다. 외형적 개발보다 실수요 기반의 내실 있는 상권 형성이 장기적으로 더 중요한 변수로 작용할 것으로 보이며, 향후 상권 변화는 산업단지 가동률, 교통망 개통, 인구 흐름 등 복합 요소에 따라 달라질 전망이다.
따라서 투자자는 '공급이 아니라 수요'에 주목해야 하며, 창업자는 고정비 부담과 업종 적합성을 면밀히 분석할 필요가 있다. 단기 기대보다는 중장기 생존 전략이 성공의 핵심 변수임을 유념해야 한다.