(문) 청주에 사는 저(甲)는 乙로부터 아파트를 1억5500만원(계약금 1500만원)에 사기로 하는 계약서를 작성하였습니다. 그런데 제가 값을 좀 감액해 달라고 하였고, 乙은 매매계약서에 “잔금시 500만 원을 공제 후 지급키로 한다. 총 매매대금 1억5000만원임”이라는 내용을 추가로 기재하였고, 乙 또한 저에게 매매대금이 7400만원이라는 다운계약서 작성을 요구하여, 매매계약서에 “잔금시 7400만원에 등기한다”는 기재를 하였습니다. 그런데, 잔금지급일이 다가와 생각하여 보니, 다운계약서를 작성하여 주면, 제가 아파트를 팔면 양도세를 물게 될 터인데, 더 물게 되는 양도소득세가 아파트 값을 깎은 500만 원 보다 더 될 거 같았습니다. 저는 “다운계약서를 작성해 줄 수 없다, 잔금 1억3500만원을 지금 줄 테니 등기에 필요한 서류를 달라”고 하였고, 乙은 “다운계약서를 작성해 주어야 잔금을 수령하고 소유권이전등기를 해 주겠다. 다운계약서를 작성해 주지 않으려면 잔금으로 1억4000만원을 달라”고 하였습니다. 저는 “잔금을 주겠다고 했음에도 乙이 등기를 해 주지 않겠다”고 한다는 이유로 계약을 해제하겠다고 통보하였는데 乙이 계약이 유효한지 소송을 제기하겠다고 합니다. 어떻게 되는 것인가요.

(답) 다운계약서 작성 합의에 의하여 이를 작성해 주는 것은 매매계약의 부수적 의무에 불과하므로, 甲(매수인)이 다운계약서를 주지 않는다는 이유로 乙(매수인)이 소유권이전등기의무를 거절할 수 없습니다. 즉, 질문자(甲)의 매매계약 해제의 의사표시로, 매매계약은 해제되었다 할 것입니다.

1. 이런 경우, 법원에서는 “양 당사자간 아파트를 1억5000만 원에 매매하기로 계약한 것이며, 매매대금을 7400만원으로 하는 다운계약서를 작성하기로 합의한 것”이라고 판단합니다. 다만, 다운계약서 작성에 대하여 ”매매계약의 목적은 매수인의 경우 아파트에 관한 소유권을 이전받는 것이고 매도인의 경우 매매대금을 지급받는 것이므로, 이와 관련한 매도인의 주된 채무는 소유권이전등기의무이고 매수인의 주된 채무는 매매대금 지급의무라 할 것인 바, 다운계약서 작성 합의는 양도소득세와 관련한 편의를 보아 준다는 취지에서 이루어진 것이어서 다운계약서 작성의무는 부수적 채무에 불과한 것“이라고 보고 있습니다.

2. 위 사안의 경우, 甲이 잔금 1억3500만원을 준비하여 乙을 만났으나, 乙이 다운계약서를 작성해 주지 않으려면 잔금으로 1억400만원을 달라고 하면서 잔금 1억3500만원을 받지 않고 등기서류를 주지 아니하여, 甲이 계약을 해제하게 된 것인 바, 매매계약의 해제는 적법한 해제라고 할 것입니다. 甲이 부수적 채무를 이행하지 아니하였다고 하여 乙이 주된 채무인 소유권이전등기의무의 이행을 거절할 수 없기 때문입니다.

다만, 乙이 소유권이전등기의무를 이행하지 않음으로 인하여 甲이 손해배상청구를 하는 경우, 그 손해액 산정에 있어서 甲이 다운계약 작성합의를 지키지 않음 점은 손해배상액을 결정함에 있어 참작된다 할 것이므로, 손해배상액이 감액될 수 있습니다.