(문) 저(甲)는 乙에게 임대차보증금 1000만 원, 월세 50만원으로 투룸을 임대하여 주었습니다. 그런데, 불행하게도 乙은 다니던 회사에서 정리해고를 당한 후 생활이 어려워지자 저에게 3개월분의 월세액 150만원을 연체하여 주지 않고 있습니다. 저는 처음 1개월의 연체는 참을 수 있었지만 연체가 3개월에 이르러 乙에게 밀린 월세를 청구하면서 월세를 내지 못할 것이면 임차한 투룸을 비워달라고 하였습니다. 그런데, 乙은 당장 월세를 낼 수 없다면서 임대차보증금 1000만원에서 연체된 월세를 공제하고 앞으로도 그렇게 해달라면서 나갈 수 없다고만 하고 있습니다. 반드시 임차보증금에서 월세를 공제해 주어야만 하는가요.

(답) 임대인이 반드시 임대차보증금에서 월세를 공제해 주어야만 하는 것은 아닙니다. 乙이 3개월이나 연체한 이상 甲은 임대차계약을 일방적으로 해지하고, 乙에게 이 사건 투룸의 명도(건물을 비워달라는 것)을 청구할 수 있습니다.

1. 임대차는 임대인이 임차인에게 임차목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고, 임차인이 이에 대하여 차임(임차료)을 지급할 것을 약정함으로써 성립되는 계약입니다. 임대차보증금의 법적 성질에 관한 판례의 입장은 “부동산임대차에 있어서 수수된 보증금은 임료채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다.”라는 것입니다(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결 참조). 한편, 임차인이 월세를 지급하는 대신 보증금에서 공제하라고 할 수 있는지에 관한 판례의 입장은 “임차인이 임대차계약을 체결할 당시 임대인에게 지급한 임대차보증금으로 연체차임 등 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 담보된다 하여 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행책임을 면할 수는 없다.”라는 것이며(대법원 1994. 9. 9. 선고 94다4417 판결 참조), 또한 “임대차보증금은 임대차계약이 종료된 후 임차인이 목적물을 명도 할 때까지 발생하는 차임 및 기타 임차인의 채무를 담보하기 위하여 교부되는 것이므로 특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 종료되었다 하더라도 목적물이 명도 되지 않았다면 임차인은 보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 없다”라는 입장입니다(대법원 1999. 7. 27. 선고 99다24881 판결 참조).

2. 정리하여 보면, 乙이 연체된 월세를 임대차보증금에서 공제하라고 요구할 수 없고, 비록 보증금이 있다고 할지라도 월세를 3개월이나 연체한 경우에는 임대인 甲이 乙과의 임대차계약을 일방적으로 해지하고(민법 제640조 참조), 이 사건 투룸을 비워 달라고(명도) 청구할 수 있습니다. 한편, 乙이 이 사건 투룸을 비워 준다면, 甲은 乙에게 임차보증금 1000만 원을 반환하여야 하는데, 연체월세 및 비워줄 때까지의 차임월세를 계산한 금액을 공제한 후 반환하면 될 것입니다.